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长租谋上市,青客走钢丝

2019-12-02 19:09:18

文|张廷玉

编者|陈鹤珍

当悲伤到来时,它不是独自而来,而是成群结队而来。莎士比亚的哈姆雷特

青科公寓创始人金光杰曾在谈到创业时说:“创办一家不以上市为目标的企业都是作弊。创办一家不提供资金的企业被称为谋生。”

经过四轮融资后,由金光杰牵头的青科公寓于东部时间10月7日向美国证券交易所提交了ipo招股说明书。希望在纳斯达克上市的青科公寓计划以广告(美国存托证券)的形式筹集不超过1亿美元的资金,这是中国首次在海外上市长期租赁公寓。

01争围,矛盾频发

2012年,青科公寓在上海成立。它的创始人金光杰是上海人。在上海交通大学获得法学硕士学位后,他先后当过警察和律师。27岁时,他开办了自己的律师事务所。金光杰曾在《东方企业家》杂志上承认,当他当律师时,每年可以缴纳数百万美元的税款。有了闲钱,金光杰开始接触投资。经过反复试验,他发现了青科公寓无穷无尽的潜力。

进入青科公寓的机会发生在2010年,当时金光杰去上海参加世博会。会上,他看到了国内租赁市场的强劲需求和短板现实。由于经济压力,一些刚走出校园的农民工和大学生付不起整栋房子的租金。他们还面临着这样的困境:房东消失了,主要房东只收房租,却不在乎。自然,让租户有满意的房子住已经成为青科公寓的初衷之一。

除了创业的初衷,青科公寓还将目标租户确定为月收入低于1万元的年轻人,这与市场上的高端长期公寓不同。青科公寓一般位于地铁附近,交通便利,月租金相对较低。2018年9月至2019年6月,青科公寓的月平均租金(税前)为1149元,低于2017年9月至2018年9月的月平均租金(税前)1279元。在平均月租金低于2000英镑的长期公寓品牌中,青科公寓占据最大份额。

起初,青科公寓的规模不大。截至2012年底,青科公寓共有940间客房可供出租,全部位于总部上海。然而,青科公寓正在快速扩张。截至2018年底,青科公寓已有91234套公寓可供出租,年复合增长率为114.4%。其覆盖范围还扩大到上海以外的杭州、苏州、南京、武汉和北京。

然而,从数据中也可以明显看出,随着长期公寓的发展进入调整期,青科公寓的扩张速度正在放缓。2017年9月至2018年9月,青科公寓签约公寓数量增加14,513套,增幅超过99%。2018年6月30日至2019年6月30日,青科签约公寓数量仅增加4183套,下降16%。

近两年青科公寓住房供应数据来源:青科招股书

然而,自成立以来,青科公寓的快速扩张是显而易见的。这与青科的持续融资、分散式公寓的运营模式和技术的不断进步密切相关。

青科公寓自2012年成立以来,已获得四轮融资,总额超过1亿美元。资本的不断注入为青科公寓的快速扩张提供了资金支持。此外,分散式公寓运营模式,即从不同社区的个体房东那里租用个体住房进行统一装修和租赁,比集中建造或租赁的集中公寓具有更低的前期成本和进入壁垒以及更强的可扩展性。此外,青科公寓的持续扩张也得益于其对技术的重视。青科在招股说明书中提到,每一个操作步骤都采用了技术措施。青科的合伙人曲成成(Qu Chengcheng)在一份早期报告中表示,金光杰在创业初期在信息管理系统上花费了1000万元,占当时资金总额的近三分之二。

青科公寓融资数据来源:调查

在资金、模式和技术的三重推动下,青科公寓迅速做大做强。据燃烧知识咨询(burning knowledge consulting)的报告显示,就租赁房的总价值和数量而言,青科已经成长为中国三大分散式长期租赁公寓运营商之一,仅次于免费和蛋壳。然而,在阳光下,规模越大,阴影就越多。随着绿色客户的扩大,矛盾逐渐显现,其中最突出的是与租户的矛盾。

如果房子很舒适,没有人愿意搬家,但是清客公寓的房客非常容易搬家。根据青科公寓首次公开招股说明书,2017财年和2018财年月末,青科公寓的平均入住率分别为91.6%和92.4%,居行业首位。2018年9月至2019年6月,青科公寓与其租户之间的平均合同期限为11.7个月,但47.3%的租户选择在合同到期前收回租金。合同到期后,只有5.1%的租户选择续约。高退租率和低续租率也在一定程度上反映了租房者对绿色公寓的态度。

此外,在网上搜索青科公寓时,负面消息在搜索结果中并不少见,这与青科ipo招股说明书中的赞誉相去甚远。租户投诉青科公寓也很常见。至于新浪消费者服务平台黑猫的投诉,清客公寓的投诉数量已达522起。房客们很热情,他们对清客公寓的满意度只有2星(5星中的2星)。

利润难,风险走钢丝

在黑猫投诉平台上,租户对青科公寓的投诉主要集中在资金问题上。除了不及时归还普通租金、押金和押金之外,最常提及的问题是租赁贷款。在清客公寓的招股说明书中还提到,到今年上半年,清客公寓将与11家金融机构合作,向贫困租户提供分期租赁贷款(rent loan)。青科公寓的住户中,65.2%选择以租金贷款的方式支付租金。

租赁贷款是指承租人在与长期公寓签订租赁合同时,与与经营长期公寓的企业合作的金融机构签订贷款合同。一般来说,金融机构支付承租人全年的租金。承租人每月向金融机构偿还贷款。贷款利息由租户或经营长期公寓的企业承担。

青科公寓在招股说明书中写道,青科公寓的租赁期限为2年,贷款利息全部由青科公寓承担。如果租户选择租赁,青科公寓将为他们提供一定的租赁折扣。一旦租赁贷款生效,金融机构将一次性预付租户24个月的清客公寓租金。一旦承租人或青科公寓提前终止租赁合同,青科公寓需要在31天内一次性偿还金融机构所有未偿贷款。青科公寓将使用获得的租金进行公寓翻新和新公寓扩建。

这对青科公寓意义重大,因为租金收入是青科公寓不可替代的收入支柱。根据青科公寓首次公开招股说明书,在青科公寓的收入结构中,社区电子商务、互联网、清洁等增值服务仅占11.7%,其余88.3%的收入来自租金收入。利用房租贷款预付房租可以大大加快青科公寓的发展。

截至2019年6月底,酒店式公寓将有93,331套青科公寓。根据月平均租金1149元,如果采用传统的“一对三”支付模式,每个季度将偿还约3.2亿元。然而,如果使用两年期租赁贷款,65.2%选择租赁贷款的租户可以获得16.8亿英镑的一次性还款,是“一赌三赢”模式的五倍多。

青科公寓“一付三”与租金还贷对比单位:1亿元

青科公寓前期投资很大。除了提前向房东支付租金,还需要支付巨额装修费用。根据青科公寓招股说明书中的数据,青科公寓每套公寓的装修费用为14700元。截至2019年6月底,青科公寓签约的29,655套公寓的装修成本已达到近4.4亿元。资金贷款的高偿还率也能在一定程度上缓解青科公寓的财务压力。

然而,租赁贷款背后有许多风险。一旦使用不当,就会导致无穷无尽的麻烦。自2018年进入长期租赁公寓调整期以来,长期租赁公寓经常发生雷暴。迄今为止,已有20多位家长宣布租房破产。仅在今年7月,就有6名家长关闭了他们的公寓。这些长期租赁公寓爆炸的主要原因是租赁贷款。

去年,我家前副总裁胡景晖说,“长期公寓的爆炸绝对比p2p爆炸更糟糕”。此后不久,第一次爆炸发生在长期公寓。2018年8月20日,杭州丁家长祖公寓因租金贷款导致资本链断裂而被宣布破产。丁家公寓的破产直接导致成千上万的房客被房东赶出家门,贷款的不及时偿还也影响了个人信用调查。

租赁贷款作为一种金融工具,曾经被认为是一种促进多赢的创新。然而,长期租赁公寓的经营者没有规范租赁贷款的使用,说服甚至欺骗贷款的方式时有发生。许多租户在不知情的情况下被“带入”租赁贷款业务。在对青科公寓的投诉中,一些租户反映,他们在不知情的情况下被“处理”了两年期分期贷款业务,而与青科公寓的租赁合同只有一年。

更严重的是,如果长期租赁公寓的运营出现问题,导致大规模的租金退出,长期租赁公寓将一次性偿还金融机构的巨额租赁贷款。一旦公司的资本链崩溃,公司破产,租户、房东和第三方金融机构都将为此买单。

然而,正如青科创始人金光杰所说,长期公寓租赁原本是一个低利润行业。为了生存,人们必须不断寻找资金来扩张:“你认为钱不够,但公司仍在运营。只要房子租出去,钱就会回来。然后把房子租出去。”

因此,尽管租赁贷款面临很高的经济和道德风险,但它们也可以获得很高的回报。"有钱能使鬼推磨。"受金钱驱使,年轻游客开始积极使用租赁贷款。他们甚至欺骗租户,诱使他们使用租赁贷款,把利益掌握在手中,把道德抛在身后,走钢丝。

路不清,路很重。

好事待在室内,坏事远离室内。政府也看到了租赁贷款的隐性危机。它已经采取了几次措施来控制它。许多父母,如年轻顾客、居民和贝壳,都接受过关于租房的采访。它还提醒了金融机构。听到长期公寓爆炸的消息后,租户对可能的租赁贷款变得更加谨慎。在这种环境下,再利用租赁贷款的规模扩张有些薄弱。

青科还在积极探索其他融资模式。例如,从2018年8月开始,青科推出了一种融资租赁模式,将翻新后的房屋和家具一起出售给一家融资租赁公司,然后以回租的形式经营。青科公寓希望通过这种方式减少对租赁贷款的依赖。

但是青科公寓仍然缺钱。2017财年和2018财年,青科公寓的收入分别为5.23亿元和8.9亿元,同比增长70.3%。截至今年6月底,青科公寓的收入为8.98亿元,同比增长51.4%,收入增幅有所下降。与此同时,青科公寓的收入一直赶不上亏损。2017财年,青科公寓净利润为-2.45亿元,2018财年为-4.99亿元。截至今年6月底,净利润为-3.73亿元,比去年同期-3.23亿元低4000万元。

净利润为负,资产资不抵债。截至今年6月底,青科公寓总资产为20.3亿元,总负债为27亿元,资产负债率为133%。长期出租公寓是房地产行业的一部分,房地产是一个资产沉重、负债累累的行业。青科公寓的资产负债率远远高于2019年上半年50家上市住房企业81.1%的平均资产负债率。

高额债务和负净利润与青科的发展齐头并进,而长期租赁公寓市场的激烈竞争要求青科公寓不断扩大规模,以保持和巩固其现有的市场地位。其他的故事无法讲述。青科公寓渴望上市。拟通过上市开辟新的融资渠道,为青科公寓的发展注入新的资本动力,继续高速扩大张之路的规模。

图片来源:美国证券交易所网站

据报道,不仅年轻顾客,而且免费贝壳也提前出国上市。明年可以考虑在美国上市,筹资5亿到10亿美元。壳牌计划最早于今年在美国上市,筹资6亿至7亿美元。商业模式和利润模式仍不清楚。上市改变和扩大规模是许多长期公寓运营商的唯一选择。

然而,对于长期租赁公寓行业来说,规模效应本身可能是一个错误的命题。在当前的长期租赁公寓市场,每个人都在亏损,很少听到盈利的消息。分散式公寓就是这样,尤其是集中式公寓。在互联网的背景下,边际成本非常低,甚至为零。扩大规模可以增加边际收入。然而,长期租赁公寓需要低于线。边际成本非常高。盘子做得越大,损失就越大。为了在长期公寓中过得好,讲一个关于资本市场的好故事是远远不够的,但在线下市场做好工作也是必要的。

目前,整个长期租赁公寓行业的盈利模式仍不明朗,商业模式有待观察。然而,不可否认,国内长期租赁公寓市场仍有良好的前景。据burning knowledge consulting的数据显示,2018年美国长期公寓的市场份额为46%,而中国仅为1.8%。到2024年,中国的长期租赁公寓市场份额预计将达到11.2%。国家还积极鼓励发展房屋租赁业务。自2015年住房和建设部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》和首次引入“同时出租和出售”概念以来,中央和地方政府出台了许多政策支持住房租赁业务,包括长期租赁公寓。

从远处看这个长期租用的公寓,景色很好,但仔细看,还是充满了混乱。如何改善目前粗放的经营模式,找到清晰、稳定、可持续的生存之路,可能是包括青科公寓在内的每一个长期租赁公寓品牌面临的共同问题。

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